「住宅ローンが残っている場合、どうやって家の財産分与をしたら良いのでしょうか？」
といったご相談を受けるケースがよくあります。
住宅ローンが残っている場合、オーバーローンかアンダーローンかによっても対処方法が変わってきます。夫と妻、どちらかが家に住み続けるのか、あるいはどちらも住みたくないのかによっても対応が異なります。
今回は住宅ローンが残っている場合の財産分与方法を弁護士が解説しますので、離婚を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
アンダーローンかオーバーローンか調べる
住宅ローンの残った家を財産分与する際には、まずは「アンダーローン」か「オーバーローン」かを調べなければなりません。
アンダーローンとは
アンダーローンとは、ローン残額が家の売却価額より低い状態です。つまり家を売ればローンを完済できる状態をアンダーローンといいます。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、ローン残額が家の売却価額より高い状態です。家を売ってもローンを完済できず、残債が残ってしまうとオーバーローンとなります。
アンダーローンかオーバーローンか調べる方法
アンダーローンかオーバーローンか調べたい場合、まずは家のローン残高を確認しましょう。金融機関から交付された返済予定表をみれば、現在残高を把握できます。
家の予想売却価額は不動産会社へ査定を依頼すれば出してもらえます。複数社に簡易査定を依頼して平均値をとるとより正確な値を出せるでしょう。
これら2つの数字が出たら、家の予想売却価額から残ローンを差し引きます。その数字がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローン状態です。
アンダーローンの場合
アンダーローンの場合、家は財産分与の対象になります。ただし家の価額から残ローンを引いた金額が財産分与対象の価値です。
たとえば家の予想売却価額が1500万円、残ローンが700万円の場合には、財産分与対象額は800万円となります。
この場合、夫婦それぞれの財産分与取得分は400万円です。
たとえば夫が家を取得するなら妻へ代償金400万円を払う必要があり、妻が家を取得するなら夫へ400万円を払って清算するのが基本の対応となります。
なお家を取得する側と家の名義人が一致しない場合には、基本的に名義を揃える必要があります。そうでないと、離婚後に相手が住宅ローンを払わなくなって家が競売にかかる危険が生じてしまいます。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合には、家は財産分与対象から外れます。残ローンが上回る以上、家に価値はないと考えられるためです。ローンについては名義人が離婚後も払っていくことになります。
ただし実際には家をどのように処分するのか、どちらかが住み続けるのかどうかなどを決めなければなりません。名義人が住むなら問題ありませんが、名義人でない方が住むなら家やローンの名義変更をすべきです。
家とローンの名義変更をする方法
家の名義を変更するには、ローン名義も一緒に変えなければなりません。そのためには以下の2種類の方法があります。
- 新たな名義人が別の金融機関でローンを組んで借り換える
家を取得する側が別の金融機関でローン審査に通るなら、借り換えをするのが簡便でしょう。
- 現在の金融機関と相談して名義変更に応じてもらう
借り換えができない場合、現在の金融機関に相談して名義変更に応じてもらう必要があります。ただし新たな担保を要求されるケースなどもあり、必ずしも交渉がうまくいくとは限りません。
どちらかが頭金を出している場合の清算方法
妻側か夫側か、どちらかが頭金を出している場合には以下のように財産分与額を計算します。
頭金の割合を算定する
まずは家の価値のうち、頭金の割合を計算しましょう。
たとえば2000万円の家で妻側の両親が500万円の頭金を出している場合、妻側の頭金の割合は4分の1です。
現在価値に置き換える
次に頭金の割合を現在価値に置き換えます。
たとえば現在の家の価値が1200万円となっている場合、妻側の頭金に関する権利は1200万円×4分の1=300万円となります。
2分の1ずつに分ける
現在価値を基準として、家を2分の1ずつに分けます。
たとえば上記のケースの場合、1200万円の家なので基本的には600万円ずつとなります。
頭金の価値を考慮して調整する
妻側には頭金としての300万円分の権利があるので、600万円に300万円を足して900万円分を受け取れます。夫の取得分は300万円です。
離婚後も夫が家に住む場合には、妻へ900万円を払って清算する必要があります。妻が取得するなら夫へ300万円の代償金を払います。
どちらかが家に住みたい場合
住宅ローンの残った家がある場合、夫か妻のどちらかが家に住みたいか、あるいは住みたくないのかによっても対応が変わってきます。
どちらかが離婚後も家に住み続けたい場合には、基本的に家を取得する側が相手へ代償金を払って清算しましょう。
また家の名義変更が必要となるケースも多々あります。金融機関と調整ができず家の名義変更ができない場合、相手の名義の家に住む結果となって立場が不安定になってしまいます。
たとえば夫が住宅ローンと所有権の名義人になっている状態で妻や子どもが家に住み続けると、将来夫がローンを支払わなくなったときに家が競売にかかってしまいます。
妻と子どもは家に住めなくなるので、賃貸住宅などを探さねばなりません。
こういったリスクを考えると、自分名義ではない家に住むのはリスクが高いといえるでしょう。名義変更ができないのに家に住み続ける選択は、おすすめではありません。
どちらも家に住みたくない場合
どちらも家に住みたくない場合や代償金を払えない場合、名義変更できない場合などには、家を売却する方法をおすすめします。
アンダーローンの場合だけではなく、オーバーローン物件であっても家の売却は可能です。
離婚時に家を売っておけば、後に競売になる可能性もなく、名義変更の手間もかかりません。ただしオーバーローン状態の場合、名義人であっても金融機関に無断では家を売れません。「任意売却」といって金融機関の許可が必要となるので、まずはローン借入先の金融機関へ相談してみましょう。
アンダーローンの場合
アンダーローンの場合、家を売ると手元にいくらかのお金が残ります。
基本的には手残り分（売却価額から経費を引いた金額）を夫との間で2分の1ずつに分けると良いでしょう。ただしどちらかが家の頭金を出していたら、その分は考慮する必要があります。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合、家を売っても手元にお金が残らず、ローンが残ってしまいます。
ローンについては名義人が払っていくことになります。
連帯保証や連帯債務のリスク
家やローンの名義人になっていなくても、夫のローンの連帯保証人や連帯債務者となっている場合には注意が必要です。この場合、名義を外しておかないと、離婚後に残債を請求されてしまうリスクがあります。
夫に借り換えてもらうか金融機関と相談をするかして、保証人や連帯債務の名義を外しておきましょう。
財産分与でお悩みなら、あさひ法律事務所へ
石川・富山・福井で弁護活動を行う金沢のあさひ法律事務所では離婚案件に積極的に取り組んでいます。住宅ローンと家の財産分与で迷われた際にはお気軽にご相談ください。
財産分与については次の記事で解説していますので、ご覧ください。
